In der Gemeinde Oftringen liegt seit Ende letzter Woche eine Revision der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) auf, die es in sich hat. Der Gemeinderat möchte mit höheren Qualitätsanforderungen die Wohnqualität in Oftringen steigern, will das Gebiet entlang der Kantonsstrasse K104 (Luzerner- und Baslerstrasse) konsequent verdichten und hat klare Pläne für eine Zentrumentwicklung und die Autobahn. «Wir wollen nicht eine reine Schlaf-Gemeinde mit vielen Billigwohnungen werden», sagt Gemeindeammann Hanspeter Schläfli. Darum ziehe sich ein höherer Qualitätsanspruch wie ein roter Faden durch die BNO-Revision. «Davon versprechen wir uns den Zuzug besserer Steuerzahler», so Schläfli. Heute hat die Gemeinde einen tiefen Steuerertrag pro Einwohner, mit der rasch wachsenden Bevölkerung jedoch hohe Ausgaben für Infrastruktur wie Schulhäuser. 

Dank Entwicklungsbonus mehr Wohnungen möglich 

Für neue Überbauungen oder Sanierungen in gewissen Wohnzonen im sogenannten Mehrfamilienhausgürtel wird den Investoren neu ein Entwicklungsbonus angeboten. Wenn die Qualität stimmt, erhalten diese einen Innenverdichtungsbonus von 10 bis 15 Prozent. Das heisst: Sie dürfen beispielsweise einen Stock höher und damit mehr Wohnungen bauen. Solche Sanierungen oder Neubauten würden aber mit Gestaltungsplänen begleitet, erklärt Peter Göldi, Leiter der Abteilung Bauen, Planen, Umwelt. Für den Bonus brauche es gute Umgebungsgestaltungen und eine gute Erschliessung. So zum Beispiel eine gemeinsame Tiefgarage. Die Investoren müssen dazu auch Fachgutachten abliefern. Die Gemeinde begleite den Prozess aber und könne helfen. «Wir wollen klar vom Billig-Wohnungs-Angebot wegkommen», sagt Göldi. Derzeit gebe es groteske Auswüchse. «Zum Teil werden 3-Familien-Häuser so umgebaut, dass sieben bis acht Wohnungen reinpassen», berichtet der Bauverwalter. Da werde alles ausgebaut, vom Keller bis zum Dachgeschoss. «Es gibt Beispiele, bei denen das Wohnzimmer im Keller liegt und das Fenster unter der Balkonplatte der Parterre-Wohnung ist.» 

Mit der neuen BNO werden die Mindestgrössen für Räume heraufgesetzt und die Raumhöhe von heute 2,20 Meter auf 2,40 Meter erhöht. Neu müsste in einer Wohnung ein Raum mindestens 16 Quadratmeter umfassen, die restlichen mindestens 12 Quadratmeter. Neu ist in Oftringen in jeder Wohnung ein Abstellraum von 4 Quadratmetern Pflicht und für Keller und Estrich gibt es klare Vorgaben. Auch ein Gartenplatz oder Balkon von mindestens 8 Quadratmeter ist vorgeschrieben. Für neue Überbauungen gibt es zudem Vorschriften für genügend Kinderspielplätze und Abstellflächen für Velos und Kinderwagen. 

Das alles verteuert das Bauen in Oftringen und das ist gewünscht. Die Gemeinde will so ein finanzkräftigeres Segment an Mieterinnen und Mietern nach Oftringen locken und hofft so auf mehr Steuerertrag. Dieser Plan ist aber auch ein Wagnis. «Steuerpolitik über die BNO ist kein erprobtes Mittel», räumt Göldi ein. 

Zentrum beim Kreuzplatz weiterentwickeln 

Andere wichtige Elemente der BNO-Revision sind die Verdichtung und die Zentrumsentwicklung. Entlang der ganzen K104, eigentlich von Zofingen bis Olten, soll verdichtet gebaut werden. Das schreibt der Kanton aufgrund des nationalen Raumplanungsgesetzes mit der kantonalen Richtplanung so vor. «Die Schweizer Bevölkerung wächst und darum soll auch in Oftringen dichter gebaut werden», sagt Schläfli. 

Ein zentrumsnahes Gebiet, das noch nicht überbaut ist, liegt südlich des Kreuzplatzes. «Da könnten noch viele Wohnungen entstehen», sagt Schläfli. Und damit würde man auch das Zentrum um den Kreuzplatz weiterentwickeln. Dazu wünscht sich der Gemeinderat just in diesem Gebiet schon länger eine S-Bahn-Haltestelle. «Doch leider wollen die SBB diese erst bauen, wenn mehr Leute da wohnen», erklärt Schläfli. «Wir sagen: Wenn die Haltestelle da ist, kommen auch die Einwohner.» Obwohl diese Haltestelle im nächsten Ausbauschritt der SBB bis 2035 nicht aufgenommen wurde, will der Gemeinderat das Zentrum rund um das EO-Gebäude zügig weiterentwickeln. Dabei sind laut Göldi weitere höhere Bauten möglich. 

Gewerbezone künftig bei der Wiggertalstrasse 

Der Strassenraum soll im Zentrum lebenswerter gestaltet werden. Eine vielfältige Nutzung im Erdgeschoss der umliegenden Bauten wird angestrebt. Man wolle mehr Leben auf dem Platz und auf der Strasse ermöglichen, so Göldi. Im Zentrum werden an der Baslerstrasse bei Neubauten zudem Arkaden vorgeschrieben. Das Ziel ist eine ÖV-Drehscheibe mit Läden, Cafés und Terrassenbestuhlung. Auf der Zürichstrasse gegen Norden hin ist eine Verkehrsberuhigung vorgesehen. Der Durchgangsverkehr soll umgeleitet werden. Auf der Kreuzstrasse ist das ja bereits realisiert. 

«Auf der ganzen Hauptachse wollen wir ein wohnverträgliches Strassenbild erreichen und denken dabei von Fassade bis Fassade», sagt der Bauverwalter. Auch soll es künftig an der K104 keine reine Arbeitszone mehr geben. «Die Industrie und das Gewerbe wollen wir hin zur Wiggertalstrasse verlagern.» Eine reine Arbeitszone besteht heute noch zwischen dem McDonalds und dem You-Kreisel. Es gebe dort noch schlecht genutzte Flächen, so Göldi. Einige Occasionsautohändler müssen künftig wohl andere Standorte suchen, denn mit der Umzonung in eine Gewerbe-Wohn-Mischzone wird das Land attraktiver. «Das ist beabsichtigt, denn Nutzungen mit einem sehr hohen Flächenbedarf bringen weder Arbeitsplätze noch Steuereinnahmen», sagt Göldi. Zudem seien solche Areale auch kein Bijou. 

In den Gebieten am Hang will die Gemeinde hingegen hohe Gebäude und eine dichte Bauweise verhindern. Dort sollen keine Grossüberbauungen entstehen. «Die Einfamilienhaus-Quartiere an den Hanglagen sollen ihren Charakter beibehalten, damit genug Häuser für Leute aus dem oberen Mittelstand erschwinglich bleiben», sagt Schläfli. 

Weitere kleinere Änderungen in der BNO streben ebenfalls eine bessere Wohnqualität an. So will der Gemeinderat reine Steingärten künftig verbieten. Aussenflächen sollen möglichst begrünt werden. Auch die Lichtverschmutzung will man eindämmen: Leuchtreklamen müssten künftig um 22 Uhr abgeschaltet werden. Strahler wären neu verboten. «Wir wollen nicht mehr, dass eine überdimensionale Leuchtreklame das Dorf rot ausleuchtet», sagt Göldi. 

Dach über der Autobahn soll Dorfteile verbinden 

Ein grosses Gebiet wird explizit von der Neugestaltung mit dieser Gesamtrevision ausgenommen: Die Areale um den Autobahnanschluss. Denn dafür hat man grössere Pläne. Parallel zu dieser BNO-Revision hat der Gemeinderat beschlosssen, eine Überdeckung der Autobahn anzustreben. «Wenn das Bundesamt Astra die Autobahn auf sechs Spuren ausbauen will, fordern wir eine Überdachung von der Eisenbahnbrücke bis mindestens zur Kirchstrasse», sagt Schläfli. So könnten die beiden Ortsteile wieder zusammenwachsen. «Mit dem Bau der Autobahn wurde damals unser Dorf ja zerschnitten.» 

Auf der Überdachung wäre dann Platz für eine architektonische Landmarke wie das Westseide in Bern-Brünnen, meint Bauverwalter Göldi. «Ganz so gross müsse es ja nicht zwingend sein», ergänzt Schläfli, «aber eine Überdachung schafft schon Raum für einen grösseren Wurf und mehr Freiraum mit Begegnungszonen.» 

Doch das wird noch dauern. Denn beim Westseide in Bern hat allein die Ausarbeitung der Verträge laut Göldi zwanzig Jahre gedauert. Daher dürfen die Oftringerinnen und Oftringer jetzt zuerst mal über neue Raumgrössen, Gestaltungspläne und Ausnützungsboni befinden.