Die 10-Millionen-Schweiz kommt – der Bauboom hält auch in der Region an
Die Zahlen allein sind schon eindrücklich: Der gesamte Wert aller in der Schweiz stehenden Gebäude – man spricht in diesem Zusammenhang vom Gebäudepark Schweiz – erreichte gemäss einer Studie des Hauseigentümerverbands 2015 die astronomische Summe von 2500 Mia. Franken. Seither wurde und wird munter weitergebaut. Jährlich fliessen rund 27 Mia. Franken in die Errichtung von Gebäuden, weitere 13 Mia. Franken werden jedes Jahr für die Sanierung von Gebäuden aufgewendet.
Ist das nicht schon des Guten zu viel? «Nicht unbedingt», findet Roland Hallwyler, Verwaltungsratspräsident der Hallwyler Unternehmungen AG mit Sitz in Rothrist. Der «erst teilpensionierte» 67-Jährige – wie er von sich selber lachend sagt – ist im Immobilienbereich noch operativ tätig, beschränkt sich aber ansonsten auf die Verwaltungsratstätigkeit innerhalb der Hallwyler Unternehmungen. Gerade im Wohnungsbereich bestehe nach wie vor eine starke Nachfrage, wobei die Nachfrage nach Wohneigentum höher sei als im Vermietungsbereich. «Aber der Markt funktioniert in unserer Region und in den meisten Gebieten der Schweiz generell nach wie vor», betont Hallwyler.
Wohnraum bleibt gesucht
So würden in der Schweiz Jahr für Jahr immer noch mehr als 40 000 Wohnungen gebaut. Und gerade eben, sagt Hallwyler, habe das Bundesamt für Statistik die provisorischen Zahlen über die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz vorgelegt. «Im vergangenen Jahr hatten wir in der Schweiz ein Bevölkerungswachstum von 0,7 Prozent, was rund 60 000 Personen entspricht», erläutert Hallwyler.
Weiter wisse man, dass eine Wohnung in der Schweiz im Durchschnitt von zwei Personen bewohnt würde. Da sei schnell errechnet, dass bereits rund 30 000 Wohnungen benötigt würden, um nur schon das Bevölkerungswachstum aufzufangen. Komme hinzu, dass auch der Raumbedarf pro Person tendenziell grösser werde.
Das Bevölkerungswachstum ist eine wichtige Stütze für die Bauwirtschaft. Und das soll weiterhin so bleiben, wie das Bundesamt für Statistik (BFS) prognostiziert. Das BFS geht davon aus, dass die ständige Wohnbevölkerung in der Schweiz jährlich durchschnittlich um 0,6 Prozent wachsen wird, wobei angemerkt wird, dass die Zahlen vor dem Ausbruch der Coronapandemie erstellt und berechnet wurden. Es sei noch nicht klar, welche Auswirkungen die Pandemie auf die Bevölkerungsentwicklung haben werde. In ihrem Referenzszenario gehen die Statistiker des Bundes aber davon aus, dass die 10-Millionen-Schweiz in absehbarer Zeit kommen wird. Bis 2050 soll die Zahl der in der Schweiz lebenden Menschen um 1,8 Millionen auf 10,4 Millionen Menschen anwachsen.
Rosige Aussichten also für das Baugewerbe? «Grundsätzlich sehe ich die Ausgangslage für die kommenden Jahre positiv», führt Roland Hallwyler aus, aber es gelte, verschiedene Faktoren differenziert zu betrachten. Im Neubausektor werden die zunehmende Landknappheit sowie steigende Bodenpreise die Bautätigkeit tendenziell hemmen. Aber die Bautätigkeit sei nach wie vor hoch, ebenso die Nachfrage im Eigentumsbereich. «Man kann fast alles verkaufen», bringt es Hallwyler auf den Punkt. Auch im Vermietungsbereich höre er momentan von keiner Seite, dass nicht mehr vermietet werden könne. «An der Front ist die Stimmung nach wie vor gut», betont Hallwyler. In diesem Bereich sieht der Immobilienprofi Hallwyler am ehesten dünklere Wolken am Himmel, weil viele institutionelle Anleger durch das tiefe Zinsniveau in den Neubaumarkt getrieben würden. «Das ist ein Problem, weil diese auch Leerwohnungsbestände in Kauf nehmen würden», führt Hallwyler aus. Ein reduzierter Mietertrag sei für institutionelle Anleger immer noch einträglicher, als Negativzinsen bezahlen zu müssen. Zudem habe er das Gefühl, sagt Hallwyler weiter, dass in diesem Bereich auch zu hohe Preise bezahlt würden, was die Entstehung einer Immobilienblase begünstigt. «Aber grundsätzlich schaue ich die Bautätigkeit nicht als beunruhigend an», stellt Hallwyler klar, und auch den zunehmenden Leerwohnungsbestand findet er nicht alarmierend. Ein Prozent Leerwohnungen brauche es, damit der Wohnungsmarkt funktioniere, erläutert er.
Momentan liege der Leerwohnungsbestand in der Region bei 3 bis 4 Prozent, aber das liege teilweise auch an den Erhebungsmethoden, indem Wohnungen, die bereits verkauft oder vermietet, aber noch nicht bezogen seien, als leer gälten.
Ansehnliches Sanierungspotenzial
Ein grosses Potenzial sieht Hallwyler im Renovierungs- und Sanierungsbereich. «Die Aussichten für das Baunebengewerbe sind gut», ist sich Hallwyler sicher. Denn das Durchschnittsalter der Schweizer Häuser und Wohnkomplexe liegt bei ziemlich genau 45 Jahren, ein beträchtlicher Teil stammt sogar aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg. «Man geht ja grundsätzlich davon aus, dass ein Haus nach etwa 50 Jahren grundlegend saniert sein soll», fügt Hallwyler an, so zeige das doch ein ansehnliches Sanierungspotenzial auf.
In Fachstudien wird sogar von einem richtiggehenden Sanierungsstau gesprochen. Demnach sollen in der Schweiz eine bis anderthalb Millionen Häuser nicht oder kaum gedämmt und damit dringend energetisch sanierungsbedürftig sein. Die Sanierungsquote hingegen sei tief. Aktuell liegt sie bei rund einem Prozent jährlich. Anders ausgedrückt: Es würde rund 100 Jahre dauern, bis diese Wohnbauten saniert wären.
Diese Einschätzung teilt Roland Hallwyler nicht. «Wir haben sicher auch in der Region einen gewissen Sanierungsstau», meint der Rothrister Bauunternehmer, aber die Zahl von 1,5 Millionen sanierungsbedürftigen Bauten in der Schweiz scheine ihm zu hoch gegriffen, während er eine Sanierungsquote von einem Prozent als realistisch, jedoch zu tief ansehe. Dringend sei seiner Ansicht nach vor allem die Sanierung oder der Ersatz von Hochkonjunkturbauten aus den 1960er- und 70er-Jahren. Damals sei – angesichts des rekordgünstigen Heizöls – in Sachen Dämmung und Isolierung sehr sorglos gebaut worden. «Deshalb besteht der grösste Sanierungsbedarf sicher auch im Bereich der energetischen Sanierung von Gebäuden», führt Roland Hallwyler aus.
