Zum Gemüsegarten führt eine Treppe, neben dem Haus fliesst ein künstlich angelegter Bach. Dazu kommen eine kleine Brücke, zwei Kunstobjekte auf Betonsockeln und mehrere Sitzplätze. Doch die Gartenidylle, die sich ein Mann in Oftringen erschaffen hat, bleibt nicht lange ungestört. Bald ziehen dunkle Wolken – in Form von Ärger mit den Behörden – auf. Zum Verhängnis wird dem Grundeigentümer die fehlende Baubewilligung. Nachträglich will er die umfangreichen Umgebungsarbeiten absegnen lassen. Der Plan geht schief. Im Oktober 2016 wies der Gemeinderat das Baugesuch ab, nachdem zuvor bereits das kantonale Baudepartement verlangt hatte, der Grossteil der Arbeiten müsse rückgängig gemacht werden – bis Ende Januar 2017. Dreieinhalb Jahre nach Ablauf dieser Frist beschäftigt der umgestaltete Garten die Justiz noch immer, wie das am Dienstag veröffentlichte Urteil des Bundesgerichts zeigt.

Vor der obersten Instanz war der Aargauer Rechtsstreit gelandet, weil weder der Grundstückeigentümer noch das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) einen Entscheid des Aargauer Verwaltungsgerichts akzeptieren wollten. Dieses hatte wie davor schon der Regierungsrat die Beschwerde des Mannes teilweise gutgeheissen und einige der Umbauarbeiten – unter anderem eine Quadersteinstützmauer sowie eine Sitzplatzfläche – trotz fehlender Bewilligung toleriert.

Hürden für Bauten wurden höher

Das Bundesamt für Raumentwicklung stört sich an der Duldung der unbewilligten Umgebungsarbeiten und fordert vor Bundesgericht, der rechtmässige Zustand müsse wiederhergestellt werden. Der Hausbesitzer hingegen verlangt, ihm müsse eine Baubewilligung erteilt werden. Zentral für den Ausgang des langwierigen Rechtsstreits ist die Lage des Grundstücks: Bereits im Jahr 2002 hatte die Gemeindeversammlung beschlossen, die betroffenen Parzellen in Oftringen von der Wohn- in die Landwirtschaftszone umzuzonen. Um- und Ausbauarbeiten sind seither trotzdem noch möglich, die Hürden dafür sind allerdings höher geworden. Ausserhalb der Bauzone sind Änderungen und Erweiterungen nur bis zu einem gewissen Mass erlaubt.

Das Bundesamt für Raumentwicklung sieht diesen Punkt im Fall des Aargauer Hausbesitzers bereits durch einen vor zehn Jahren bewilligten Umbau erreicht. Damals hatte er einen Wintergarten und Kellerräume erstellen lassen. Das Verwaltungsgericht habe diesen Umstand unberücksichtigt gelassen, lautet die Kritik. Das Bundesgericht teilt diese Einschätzung und hält fest, die gesetzlich vorgesehenen Obergrenzen seien bereits durch dieses frühere Bauprojekt deutlich überschritten worden, «weshalb keine zusätzlichen Änderungen und Erweiterungen bewilligt werden können».

Bundesgerichts-Urteil bringt das Ende der Gartenidylle

Auch den Einwand des Mannes, die Bauprojekte im Garten brächten gestalterische Verbesserungen, weisen die obersten Richter zurück. «Es ist nicht erkennbar, dass die bisherige Umgebungsgestaltung visuell unbefriedigend gewesen wäre. Vielmehr war sie natürlicher.» Das Bundesgericht hält die Forderung des Bundesamts für Raumentwicklung für verhältnismässig und heisst dessen Beschwerde gut.

Die ohne Bewilligung umgebaute Umgebung muss grösstenteils in den ursprünglichen Zustand zurückverwandelt werden. Der Bach, die Brücke und der Gemüsegarten müssen weg. Auch die Quadersteinmauer soll verschwinden, das Baudepartement muss aber noch Fragen zum «voraussichtlich aufwendigen Rückbau» klären.

Die Beschwerde des Grundstückeigentümers wird indes mehrheitlich abgewiesen, einzig in einem Punkt ist er erfolgreich: Statt 12’000 muss er 9000 Franken für das Verfahren vor dem Aargauer Verwaltungsgericht zahlen. An der Gesamtrechnung ändert sich für ihn aber nichts, er hat für das bundesgerichtliche Verfahren 3000 Franken zu überweisen. Immerhin erhält er vom Kanton 1000 Franken Entschädigung, weil er vor der obersten Instanz teilweise erfolgreich war.

Bundesgerichtsurteil 1C_480/2019, 1C_481/2019 vom 16. Juli 2020