Stark gestiegene Preise für Wohneigentum im letzten Jahr rücken die Befürchtung einer Überhitzung des Schweizer Wohneigentumsmarktes oder gar einer Immobilienblase wieder stärker in den Vordergrund. Das ist angesichts der Entwicklung wenig verwunderlich, sagt Robert Weinert, Leiter des Immo-Monitoring von WüestPartner. In rund 200 Schweizer Gemeinden sehen die Spezialisten eine Überhitzungsgefahr. Und im Aargau? Hier sei dies weniger ausgeprägt, so Weinert. In einzelnen Gemeinden wie beispielsweise Ennetbaden, Küttigen oder Magden seien die Überhitzungstendenzen jüngst allerdings gestiegen.

Die für die jüngste Studie von WüestPartner erhobenen Daten sprechen eine deutliche Sprache. Am stärksten kletterten die Transaktionspreise im Coronajahr 2020 bei den Einfamilienhäusern. Gesamtschweizerisch sausten sie zwischen dem 1. Quartal 2020 und dem 1. Quartal 2021 um 5,5, im Kanton Aargau sogar um 6,2 Prozent nach oben. In den verschiedenen Wirtschaftsregionen war der Anstieg im Raum Baden am höchsten, im Raum Aarau noch am moderatesten (vgl. Karte). 

Stark war der Anstieg auch bei Stockwerkeigentum, mit 5,9 Prozent gesamtschweizerisch und 5,5 Prozent im Aargau. Vergleichsweise glücklich dran ist da, wer derzeit nicht Wohneigentum zum Kauf sucht, sondern zur Miete lebt. Die Angebotsmieten (also für Wohnungen, die zur Vermietung ausgeschrieben sind), sanken nämlich im selben Zeitraum gesamtschweizerisch um 2,4, im Aargau immerhin auch um 1,7 Prozent, so die Berechnungen von WüestPartner (vgl. Karte weiter unten im Text).

Ist der enorme Anstieg beim Wohneigentum primär auf Covid-19 zurückzuführen? Das sei nicht der primäre Grund, relativiert Robert Weinert. «Hauptsächlich ist das immer noch auf die historisch tiefen Hypothekarzinsen zurückzuführen. Da sich die Konjunktur und Löhne in den Jahren vor Covid-19 gut entwickelt haben, ist die Kaufkraft da». Weinert führt aus:

Doch wurden in jüngster Zeit wenig Wohneigentumsobjekte gebaut, so dass hier im Gegensatz zu den Mietwohnungen im Aargau eine Knappheit besteht. Da kommt dann aber Covid-19 ins Spiel. Weil die Menschen aufgrund der Pandemie Homeoffice machen, wo dies möglich ist, und man mehr in den eigenen vier Wänden ist, «gewichten die Menschen die Wohnqualität noch höher als bisher», so Weinert. Wer es sich leisten kann, wolle möglichst auch einen privaten Aussenbereich haben, idealerweise einen Garten. Weinert: «Das trug wesentlich zum Preisanstieg bei. 

Und das Ende der Fahnenstange ist noch nicht erreicht. WüestPartner prognostiziert für die Schweiz in diesem Jahr einen weiteren Anstieg bei den Angebotspreisen für Einfamilienhäuser von 2,5, für Stockwerkeigentum von 1,6 Prozent. Bei den Mietwohnungen rechnen sie dagegen mit einem weiteren Rückgang von 1,6 Prozent. Für die einzelnen Kantone habe man diese Daten nicht separat berechnet, sagt Weinert. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass sich die Preise im Aargau sehr ähnlich wie national weiter entwickeln.

Müssen junge Leute angesichts derart steigender Eigentumspreise ihren Traum vom Eigenheim jetzt begraben? So weit will Weinert nicht gehen, man müsse jetzt halt länger sparen und Geduld haben, und statt in der Stadt ein Objekt vielleicht halt in der Agglomeration oder gar in der Peripherie suchen. Er glaubt ohnehin, dass die Pendlerdistanzen auch in der Zeit nach Covid-19 eine geringere Rolle spielen werden als bisher.

Wie kommt er darauf? Wenn Homeoffice aufgehoben wird, sind die Wege doch gleich weit wie vorher? Das sei eben die Frage, sagt Weinert. WüestPartner hat nämlich jüngst je eine repräsentative Umfrage bei Arbeitgebenden und Arbeitnehmenden gemacht. Die Arbeitnehmer erwarten demnach, dass nach der Pandemie 20 bis 25 Prozent der Arbeit, die im Homeoffice erbracht werden kann, auch weiterhin dort vollbracht wird, die Arbeitnehmenden rechnen gar mit 30 bis 35 Prozent.

Wenn also Arbeitnehmende, bei denen das geht, auch künftig etwa 1,5 Tage pro Woche daheim arbeiten «relativiert sich die Pendeldistanz und ist man wohl gar bereit, längere Distanzen in Kauf zu nehmen, weil man sie nicht jeden Tag zurücklegt», erwartet Weinert. Häufigeres Homeoffice ist auch ein Grund dafür, dass 3 bis 4,5-Zimmer-Wohnungen aktuell wieder stärker nachgefragt sind. Weinert: „Covid-19 spielt diesen Wohnungen in die Karten.“

Die Menschen möchten möglichst ein zusätzliches Zimmer, in dem man ungestört arbeiten kann. Interessant ist, dass Arbeitnehmende, die allein wohnen, den stärksten Drang haben, wieder im Büro zu arbeiten, weil ihnen soziale Kontakte fehlen.

Dass im Gegensatz dazu die Angebotsmieten (nicht zu verwechseln mit den Bestandesmieten) sinken, hat mit einem Überangebot zu tun, damit, dass das Bevölkerungswachstum sich verlangsamt hat. Mietwohnungen in Städten sind aber weiterhin stark nachgefragt, knapp und teurer, die günstigeren Objekte (durchaus auch mit sehr gutem Ausbaustandard) finde man in der Agglomeration, oder auch etwas peripher, so Weinert.

Woher kommen die sinkenden Mieten, müssen Bauherren bei den Mieten von Neubausiedlungen runter gehen? Auch das habe man untersucht, sagt Weinert, man habe es aufgrund des Überangebots erwartet. Die Auswertung von Wohnungsinseraten zeigt aber, dass bei Mietwohnungen nur in 4 Prozent der Fälle der Mietzins gesenkt wird, während diese ausgeschrieben sind. Vielmehr spielt es eine Rolle, dass sich die angebotenen Wohnungen häufiger an periphereren und deshalb günstigeren Lagen befinden.

Interessant ist darüber hinaus, dass die Quadratmeter Wohnfläche pro Person trotz Klimadebatte weiter zunimmt. Das hat aktuell (wie bereits beschrieben) mit dem Platzbedarf aufgrund von Covid-19 zu tun, längerfristig aber damit, dass es aufgrund der demografischen Entwicklung immer mehr Single- und Zwei-Personenhaushalte gibt. Weinert erwartet, dass die Nachfrage nach attraktivem Wohnraum im Aargau auch dank Wohnungssuchenden aus den umliegenden Zentren Zürich, Basel oder Bern mittelfristig gar noch mehr Fahrt aufnehmen wird.