Leerwohnungen en Masse in der Region: Sinken nun bald die Mieten?
NACHGEFRAGT bei Corinne Lerch,
sie arbeitet als Liegenschaftsverwalterin bei der Hallwyler Liegenschaften AG in Rothrist.
«Leere Wohnungen gibt es vor allem im Hochpreissegment»
Warum sinken Mietpreise bei diesem Überangebot an Wohnungen nicht?
Corinne Lerch: Die Mietpreise sinken schon, aber sie reagieren stark verzögert auf das Marktangebot. Ich gehe davon aus, dass in den nächsten Jahren die Bautätigkeit im Wohnungsmarkt zurückgehen und es zu einer gewissen Anpassung der Marktpreise kommen wird. Auf die Mietpreise haben aber auch Faktoren wie Zuwanderung und eine allfällige Zinskorrektur einen Einfluss.
Immer mehr auswärtige Investoren bauen in der Region Zofingen, weil in den grossen Städten kein Platz mehr ist. Fühlen Sie sich als regionale Liegenschaftsverwaltung unter Druck?
Der Druck wird sicher grösser. Wir haben jedoch kaum Probleme, unsere Wohnräume zu vermieten. In unserem Portfolio befinden sich vor allem eigene, ältere und gut sanierte Wohnungen, die wir seit Jahren verwalten und sich an guter Lage befinden. Bei der Vermietung von Gewerbeliegenschaften sieht es nicht anders aus. Gefragt sind gut unterhaltene Räumlichkeiten mit einem ausgewogenen Preis-Leistungs-Verhältnis. Im Hochpreissegment ist die Situation angespannter.
Wie sehr hilft Ihnen die regionale Verankerung der Hallwyler Gruppe im Konkurrenzkampf gegen auswärtige Investoren?
Als Bauunternehmung profitieren wir von der Investitionsfreude in unserer Region. Als regional vernetzte Liegenschaftsverwaltung haben wir den Vorteil zu wissen, an welcher Lage sich Wohnraum gut vermieten lässt. Wir wissen, was wir für unsere Liegenschaften verlangen können. Für uns ist der Mieter König. Unsere Mieter kennen uns persönlich. Wir kümmern uns um ihre Fragen und Probleme. Viele auswärtige Verwaltungen mit mehr Distanz können diesen Service nicht bieten.
In der Hälfte aller Schweizer Kantone gestaltet sich die Wohnungssuche für Mieter mühsam (wir berichteten am Montag). Wenn in einem Kanton weniger als 1,5 Prozent aller Wohnungen leer stehen, spricht man von einem Wohnungsmangel. Bei einer Leerstandsquote von unter einem Prozent herrscht gar Wohnungsnot. Eine solche herrscht in den Kantonen Zürich, Waadt und Obwalden. Ein völlig anderes Bild zeigt sich im Bezirk Zofingen. In einigen Gemeinden bringen Vermieter ihre Wohnräume schlecht unter die Leute. 4,4 Prozent aller Wohnungen in der Gemeinde Oftringen stehen laut dem Bundesamt für Statistik leer. Nur 13 Schweizer Gemeinden verzeichnen eine höhere Leerstandsquote. Auf der Rangliste berücksichtigt sind sämtliche Gemeinden mit mehr als 5000 Einwohnern. Auch in Aarburg (4,0 Prozent, Rang 22) sollten Wohnungssuchende kaum Probleme haben.
Negativzinsen mitschuldig
«Wenn man durch Oftringen fährt und sieht, was dort in den letzten Jahren alles gebaut wurde, dann ist die hohe Anzahl leerer Wohnungen in der Gemeinde nicht erstaunlich», sagt Mathias Woodtli, Geschäftsführer der HAMA Verwaltungen AG in Zofingen. Der gesamtschweizerische Durchschnitt der Leerwohnungen belief sich im Juni 2017 auf 1,45 Prozent. Bemerkenswert ist, dass sich die Schere der Leerwohnungsbestände zwischen Stadt und Land immer weiter öffnet. Den Grund dafür sieht Mathias Woodtli in den Ende 2014 von der Schweizerischen Nationalbank eingeführten Negativzinsen: «Investoren wollen lieber Häuser bauen, welche dann nicht bewohnt werden, als Negativzinsen in Kauf nehmen zu müssen. Und sie bauen dort, wo es günstig ist und es viel Platz hat: also auf dem Land.» Als Konsequenz daraus zog es immer mehr auswärtige Investoren in die Region, welche ihre Liegenschaften oftmals nicht verkaufen oder vermieten konnten. Doch schon lange bevor es die Negativzinsen gab, standen in Aarburg und Oftringen überdurchschnittlich viele Wohnungen leer. Aarburg erreichte seinen Spitzenwert im Jahr 2010 mit einer Leerstandsquote von 7 Prozent (siehe Diagramm). Rothrist und Zofingen bewegen sich mit ihren Leerwohnungsanteilen im schweizerischen Durchschnitt.
Neubauten häufig überteuert
Corinne Lerch von der Hallwyler Liegenschaften AG in Rothrist sieht das Problem von Aarburg und Oftringen vor allem bei den Neubauten, welche trotz des Überangebots teuer sind: «Die beiden Gemeinden scheinen als Wohnort für viele Menschen nicht attraktiv genug. Dabei hat gerade Aarburg, seit der Inbetriebnahme des Umfahrungstunnels, sehr gewonnen.» Verglichen mit den Mietpreisen in den Ballungszentren Zürich, Bern und Basel, sind die Mietpreise für Neubauten in der Region Zofingen – unter Berücksichtigung der sinkenden Nachfrage – oft zu hoch. Um für ihre Objekte Mieter zu finden, sind einige Verwaltungen und Liegenschaftsbesitzer auf Sonderaktionen angewiesen. Sie vermieten Wohnungen teilweise während der ersten drei Monate gar kostenlos an ihre Mieter. Bei der HAMA Verwaltungen AG hält man aber wenig davon: «So etwas machen wir nicht und müssen wir auch nicht machen», sagt Mathias Woodtli. Man habe derzeit nur sehr wenige leerstehende Wohnungen im Portfolio. Woodtli geht von einer Senkung der Leerwohnungsquote in ländlichen Regionen aus, sobald die SNB den Zins wieder anhebt. Auch die Hallwyler Liegenschaften AG, Schwesterfirma der seit über 100 Jahren in der Region verankerten Bauunternehmung Gebrüder Hallwyler AG, spürt zwar einen höheren Konkurrenzdruck, sieht sich von der hohen Leerwohnungsquote jedoch nur bedingt betroffen (siehe Interview rechts).
