Gericht gibt Wirt Recht: Wegen Corona zurückgehaltene Miete ist kein Grund für eine Betreibung
In dem Fall, den das Bezirksgericht Zürich zu beurteilen hatte, geht es um einen Wirt. Dieser hatte für sein Lokal im Herzen der Stadt der Vermieterin während dem Lockdown im vergangenen Frühling nur 90 Prozent und für die Zeit danach nur 60 Prozent der 41’505.45 Franken teuren Miete zahlen wollen. Doch die Vermieterin stellte auf stur. Da entschied sich der Wirt, die Miete teilweise zurückzuhalten. Dagegen erhob die Vermieterin Rechtsvorschlag, um den Mieter auf den ausstehenden Betrag betreiben zu können. Doch damit ist die Immobiliengesellschaft PSP Swiss Property vorerst gescheitert, wie der «Beobachter» am Dienstag meldet.
Die Einzelrichterin hat PSP nämlich den dazu nötigen Rechtstitel verwehrt. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Und PSP will den Entscheid anfechten, wie die Immobiliengesellschaft gegenüber CH Media bestätigt. Und sie stellt klar, dass das Gericht materiell nicht entschieden habe, ob sie dem Mieter eine Mietzinsreduktion gewähren müsse. Laut «Beobachter» handelt es sich bei dem Entscheid um das erste Urteil in der Geschäftsmietenfrage während der Coronazeit. Das Bundesparlament hatte sich letztes Jahr – wie der Bundesrat – nach anfänglichen Sympathien schliesslich gegen eine schweizweit einheitliche Lösung der Geschäftsmietenfrage gestellt. Einzelne Kantone und Städte sind seither jedoch eingesprungen und unterstützen ihr lokales Gewerbe dennoch.
Verweis auf Urteil nach Erstem Weltkrieg
Ihren Entscheid, dass die zurückbehaltene Miete keine Betreibung rechtfertige, begründet die Zürcher Einzelrichterin nicht zuletzt mit Verweis auf Präjudizien aus der Zeit nach dem Ersten Weltkrieg. Damals habe sich das Bundesgericht nämlich mehrmals mit der Frage befassen müssen, wie weit Verträge gültig sind, wenn sich die Umstände nach Vertragsabschluss wesentlich ändern. Der strittige Zürcher Mietvertrag ist bereits gut 15 Jahre alt.
In der Zwischenkriegszeit musste das Bundesgericht beispielsweise den Fall des Pächters eines Restaurants auf dem Vierwaldstättersee beurteilen. Und da entschied «Lausanne», dass dieser nicht den vollen Pachtzins zahlen müsse, weil die Passagierzahlen auf dem Schiff und entsprechend die Einnahmen als Folge des Ersten Weltkriegs stark zurückgingen.
Wie wirkt sich Urteil auf andere Mietverträge aus?
«Gestützt auf diese Rechtsprechung erscheint es naheliegend, dass das Bundesgericht auch den von den behördlichen Massnahmen betroffenen Mietern gestützt auf die Klausel rebus sic stantibus eine Mietzinsreduktion gewähren wird», zitiert der «Beobachter» aus dem aktuellen Urteil. Sprich: Diese Klausel müsse auch nun eine Vertragsänderung erlauben, wenn sich die Verhältnisse wegen der Coronapandemie wesentlich verändern. Denn der Mietvertrag sei ja zum Betrieb einer Bar und eines Restaurants abgeschlossen worden. Und dies sei im Lockdown ja eben gerade aufgrund behördlicher Anordnungen nicht mehr möglich gewesen.
Aufgrund des laufenden Verfahrens will PSP das bereits am 23. April gefällte Urteil nicht weiter kommentieren. Und der Gerichtsentscheid habe vorerst auch keine Auswirkungen auf die übrigen Geschäftsmieten, bestätigt die Immobiliengesellschaft gegenüber CH Media den «Beobachter»-Bericht. Jede Mieteranfrage werde auch weiterhin bilateral mit dem Mieter bearbeitet und beantwortet, schreibt PSP.
